Una pregunta que suele hacerse la mayoría de los inversores de a pie es la de si será más rentable invertir su capital en Bienes Inmuebles o en Bolsa. Obviamente, no puedo deciros lo que ocurrirá en el futuro pero sí que podemos echar un vistazo a cuáles han sido los resultados históricos a este respecto. Atentos, porque a lo mejor podéis extraer alguna conclusión que os sea de utilidad para vuestra cartera de inversión.
¿Invertir en Propiedades o invertir en Bolsa?
En el blog ya hemos hablado en repetidas ocasiones sobre la evolución histórica del mercado inmobiliario (y, por supuesto, del mercado de acciones). Pero, sin embargo, hasta ahora no había dedicado ningún post a ver una comparativa entre la rentabilidad de los Inmuebles y la rentabilidad de la Bolsa. No os preocupéis, hoy intentaré arrojar algo más de luz sobre este punto.
¿Qué es mejor? ¿Invertir en Bienes Raíces o invertir en Bolsa? Seguro que muchos de los que estáis leyendo esto os lo habéis preguntado alguna vez. La respuesta no es sencilla. Obviamente, antes de la crisis inmobiliaria de 2008 lo mejor hubiese sido invertir en Vivienda. Sin embargo, desde entonces el mercado ha sufrido un giro radical y estos últimos años lo mejor hubiera sido invertir en Bolsa. Pero, ¿qué pasa si ampliamos el zoom y vemos cómo se han comportado históricamente estos dos tipos de inversiones financieras?
 |
| ¿Qué es mejor, invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa? |
Desde mi punto de vista, antes de hacer afirmaciones concluyentes sobre cualquier asunto, es imprescindible haber analizado un período de tiempo lo suficientemente amplio. Recientemente he leído varios artículos en los que se emplean titulares extraídos de análisis realizados únicamente sobre los últimos 5 años, tanto sobre el mercado inmobiliario como sobre el mercado bursátil. ¿Vosotros realmente estaríais dispuestos a poner en práctica una estrategia de inversión en función de un histórico tan corto?
¿Qué mercado ha sido más rentable a largo plazo?
¿Qué mercado ha sido más rentable? Para tratar de dar respuesta a dicha cuestión, lo primero que vamos a hacer es examinar el último ciclo completo de 20 años en España. Lo ocurrido en el período 1995-2015 va a ser muy representativo de lo que podríamos esperar si hoy mismo posicionáramos nuestro capital en una inversión u otra. Ya sabéis que los ciclos económicos son repetitivos.
|
| Comparativa entre Vivienda, Bolsa y Bonos en España (1995-2015) |
En la imagen anterior tenemos dibujadas la curvas a 20 años tanto del índice Ibex (rojo) como del mercado inmobiliario (azul) en España. Adicionalmente, para tener más activos con los que comparar, también he incluido los datos del IPC (naranja) y la curva con la rentabilidad del Bono a 10 años español (verde). Del análisis de este gráfico no es difícil extraer conclusiones.
Las rentabilidades nominales de las curvas anteriores son las siguientes. El índice Ibex acumuló en el ciclo 1995-2015 un rendimiento del +238% (un +6% anualizado), los Inmuebles una plusvalía del +91% (un +3% anualizado), los Bonos un +136% (un +4% anualizado) y el IPC subió un porcentaje total del +55% (un +2% anualizado). Como vemos, los tres tipos de inversión financiera al menos fueron capaces de cubrir la inflación.
Las resultados que se pueden extraer de este gráfico son muy reveladores. En los últimos 20 años hubiese sido mucho más rentable invertir en Bolsa que invertir en Propiedades (+6% frente a +3% anualizado). Salvo tras el estallido de la burbuja de internet, la curva del mercado bursátil siempre estuvo por encima de la curva del mercado inmobiliario. De hecho, incluso hubiese sido más rentable invertir en Bonos que invertir en Vivienda (+4% frente a +3% anualizado).
Por tanto, la conclusión en este caso no plantea muchas dudas. Realmente es mucho más rentable invertir en Bolsa que lanzarse a invertir en Bienes Raíces. Lo peor del análisis es que también se deduce que incluso se obtendría mayor rendimiento con la inversión en Bonos que con la inversión en Inmuebles. Obviamente, estas conclusiones son válidas siempre y cuando trabajemos con un Buy&Hold con los 3 tipos de activos. El uso de una estrategia de inversión más elaborada podría hacer que invertir en Propiedades fuera más interesante.
Otro punto importante a resaltar es (como siempre) el del drawdown. A este respecto, conviene mencionar que el drawdown a 20 años del Ibex ha sido de un temible -50%, mientras que el de los Inmuebles se ha quedado en un valor más controlado del -36%. El drawdown de los Bonos se ha quedado en 0%, ya que no ha llegado a cerrar ningún año con rentabilidad negativa. Por tanto, tengamos este detalle también en cuenta a la hora de poner nuestro capital en una cesta u otra: la volatilidad del mercado inmobiliario es bastante inferior a la del mercado bursátil.
Tip: Si quieres, aquí puedes aprender más sobre el drawdown de las tendencias.
Invertir en Bienes Raíces a medio plazo
A continuación, vamos a hacer un poco de zoom sobre el gráfico y vamos a ver cómo se han comportado los mercados anteriores en el último ciclo de 10 años (2005-2015). Como ya sabemos, aquí lo más importante es verificar si los datos siguen confirmando las conclusiones extraídas del gráfico de largo plazo a 20 años. En ocasiones, las modas y las tendencias de fondo de los diferentes activos van evolucionando con el paso del tiempo, y nosotros tenemos que estar atentos para detectar el cambio lo antes posible.
 |
| Comparativa entre Vivienda, Bolsa y Bonos en España (2005-2015) |
Tal y como se aprecia en la imagen, aquí estamos mostrando el mismo elenco de activos que en el gráfico anterior. Las rentabilidades durante los pasados 10 años fueron las siguientes: el Ibex alcanzó una plusvalía del +20% mientras que los Inmuebles cayeron un total del -25%. Junto a ellos, los Bonos tuvieron un rendimiento del +46% y la inflación se quedó en un moderado +17%.
Desde un punto de vista anualizado, los resultados fueron los siguientes: los Bonos llegan hasta un +3%, la Bolsa se queda en un +1%, el IPC también en un +1% y los Bienes Raíces sufren una decepcionante minusvalía del -3%. Como vemos, en esta ocasión las Propiedades ni siquiera han sido capaces de cubrir la inflación, lo mínimo que se le puede pedir a cualquier tipo de inversión financiera.
Por tanto, la conclusión sigue siendo similar a la obtenida en el ciclo superior de 20 años: invertir en Bolsa sigue siendo mucho más rentable que invertir en Vivienda. La diferencia es que, en esta ocasión, la inversión en Bonos también ha superado a la inversión bursátil, lo que demuestra la terrible década que hemos sufrido tanto en el mercado inmobiliario español como en el Ibex (¿quién nos iba a decir en 2008 que estaba empezando una crisis financiera?). No han sido buenos años para el Buy&Hold en estos activos.
¿Invertir en Vivienda fue mejor a corto plazo?
A continuación, vamos a echarle un vistazo al gráfico de corto plazo, que cubre el último ciclo de 5 años (2010-2015). La idea, por supuesto, es confirmar lo visto en los gráficos de mayor plazo y, adicionalmente, tratar de descubrir si se está produciendo algún cambio en las megatendencias financieras de los activos. Esto último es lo más difícil de detectar pero, como compensación, es lo que más dinero puede aportar a nuestra cuenta de inversión de cara al futuro.
 |
| Comparativa entre Vivienda, Bolsa y Bonos en España (2010-2015) |
De nuevo, en la imagen se muestran los 3 mercados (junto con el IPC) que estamos revisando a lo largo del artículo. La minusvalía global del Ibex durante estos 5 años ha sido del -10%, mientras que la de los Inmuebles se ha disparado hasta el -24%. Por otra parte, la rentabilidad global de los Bonos fue del +21% mientras que la subida del IPC se quedó en un bajísimo +6%.
Si traducimos los datos anteriores a rendimientos anualizados nos queda lo siguiente: el mercado de Bonos obtuvo un +3% mientras que la inflación se quedó en un +1%, la Bolsa cierra con una minusvalía del -2% y el mercado de Propiedades con una durísima caída del -6%. Como vemos, ni el Ibex ni los Bienes Raíces han sido capaces de superar a la inflación en este ciclo de corto plazo.
Las resultados que se pueden extraer de este gráfico son significativos. En los últimos 5 años hubiese sido mucho mejor invertir en Bolsa que invertir en Inmuebles (-2% frente a -6% anualizado). Aunque tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la Bolsa sufrió una caída mucho más profunda que la Vivienda, la realidad es que ha sido capaz de recuperarse con mayor rapidez. Lo peor es que la inversión en Bonos también hubiese sido más rentable que invertir en Propiedades (+3% frente a -6% anualizado).
Por tanto, la conclusión sigue siendo similar a la obtenida en los ciclos superiores a 10 y a 20 años: invertir en Bolsa sigue siendo mejor que invertir en Bienes Raíces. Y en esta ocasión (al igual que ocurría en el gráfico de medio plazo) la inversión en Bonos también ha superado a la inversión bursátil. Este hecho viene a certificar que nunca es mala idea tener una parte de nuestra cartera posicionada en activos de renta fija, sobre todo durante épocas de vacas flacas (como ha sido la vivida durante la crisis inmobiliaria).
Un vistazo al Drawdown en Inmuebles y Bolsa
La verdad es que el estudio de los 3 gráficos anteriores no deja mucho lugar a dudas. En todos ellos, el comportamiento de la inversión en Bolsa ha sido muy superior a la inversión en Inmuebles. Incluso la inversión en Bonos hubiese sido una mejor elección que la inversión en Propiedades. Así que queda claro que, si vamos a especular en Vivienda, tendremos que hacerlo con un sistema mucho más sofisticado que un simple Buy&Hold. Afortunadamente, tenemos otras alternativas.
Tip: Si quieres, aquí puedes examinar algunas estrategias de inversión inmobiliaria.
Junto a la rentabilidad obtenida por cada uno de los activos examinados, me gustaría echar con vosotros un vistazo al drawdown de estas inversiones. En muchas ocasiones, a la hora de elegir el destino de nuestro capital, únicamente nos fijamos en la rentabilidad esperada. Sin embargo, también es muy importante tener en cuenta el drawdown esperado para el activo, ya que un valor más reducido del mismo se traducirá en noches de sueño más tranquilas. ¿Quién no estaría dispuesto a reducir un par de puntos la rentabilidad anualizada a cambio de disminuir 10 puntos el drawdown de la inversión?
A continuación, paso a detallar brevemente cuáles son las conclusiones que se pueden extraer, con referencia al drawdown, de cada uno de los plazos tratados.
– Ciclo 20 años (1995-2015): Mirando a los gráficos anteriores, se puede apreciar que en el ciclo de 20 años el drawdown de los Inmuebles fue del -36%. En cambio, el drawdown del Ibex fue del -50% y el de los Bonos del 0%. En cualquier caso, con referencia a la Bolsa o a las Propiedades, estamos hablando de valores muy elevados y difíciles de soportar para una cuenta de inversión promedio.
– Ciclo 10 años (2005-2015): En cuanto al ciclo de 10 años, la verdad es que la foto no cambia demasiado. El drawdown de los Bienes Raíces se sitúa en el -36%, mientras que el de la Bolsa se quedó en un -45%. Junto a ellos, el drawdown de los Bonos fue del 0%. Al igual que en el caso anterior, seguimos hablando de porcentajes muy altos para una década de inversión.
– Ciclo 5 años (2010-2015): Por lo que respecta al ciclo de más corto plazo de 5 años, aquí la cosa sigue en la misma línea. En esta ocasión el drawdown de los Inmuebles se reduce hasta el -28% y el de la Bolsa se situá en el -31%. Por otra parte, el drawdown de los Bonos vuelve a estar en 0%. A más corto plazo, por tanto, podemos ver que la caída de la Vivienda desde máximos sigue siendo menor que la del Ibex.
En cualquier caso, creo que queda clara la idea. En todos los plazos la lectura es la misma: invertir en Inmuebles va a traer a nuestra cuenta un drawdown más controlado que invertir en Bolsa. Eso sí, como contrapartida vamos a obtener una rentabilidad menor. Por ejemplo, a 20 años el drawdown se reduciría desde -50% hasta -36% pero a costa de disminuir nuestra rentabilidad anualizada desde +6% hasta +3%. A partir de aquí será una cuestión muy personal de cada trader decidir cuál de los dos parámetros debe tener mayor prioridad en la distribución de su cartera de inversión.
Conclusiones para invertir en Inmuebles
Después de todo lo comentado a lo largo del estudio, los resultados se pueden resumir en unas pocas palabras relevantes. En general, a largo plazo la rentabilidad anualizada de los Inmuebles va a ser menor que la de la Bolsa. Como compensación, al menos se puede afirmar que el drawdown del mercado inmobiliario se muestra más moderado que el del mercado bursátil.
Por tanto, a la vista de dicha información, ¿qué es lo más conveniente? ¿invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa? La verdad es que la respuesta no es única. Si somos inversores agresivos y buscamos la máxima rentabilidad, deberíamos posicionarnos en Bolsa. Si, por contra, somos más conservadores y queremos correr menos riesgos, lo ideal sería seleccionar los Inmuebles.
Obviamente, lo mencionado anteriormente son los dos extremos de un amplio espectro. Si no nos consideramos ni demasiado agresivos ni demasiado conservadores, entonces podríamos elegir la ponderación más adecuada de ambos activos en nuestra cartera de inversión. Quizás nos sintamos cómodos con un 80% en Bolsa y un 20% en Inmuebles o, al revés, con un 20% en Bolsa y un 80% en Propiedades. El abanico de posibilidades es inmenso y nosotros mismos seremos los más indicados para ir afinando la distribución de nuestros activos.
Tip: Si quieres, aquí puedes echar un vistazo a los activos de trading con los que opero.
Llegados a este punto, quiero recalcar que aquí estamos comparando un Buy&Hold sobre la Bolsa con un Buy&Hold sobre los Inmuebles. Por supuesto, al igual que hay sistemas de trading específicos para el mercado bursátil, también existen estrategias de inversión orientadas al mercado inmobiliario. Si las aplicamos bien, lo más normal es que dichas estrategias nos permitan superar ampliamente la rentabilidad anualizada de la Vivienda en las últimas dos décadas (+3%). Os animo a que echéis un vistazo a las que ya hemos presentado en el blog.
Hemos de tener en cuenta que existen muchos más tipos de inversiones financieras. En el artículo hemos hablado de 3 de ellas de gran importancia: Bolsa, Inmuebles y Bonos. Sin embargo, existen otras muchas y en una cartera bien diversificada deberíamos incluir el máximo número posible de ellas. Después ya podremos ir jugando con la ponderación de cada activo para ir adaptando la cartera a nuestra filosofía de inversión.
Finalmente, no quiero terminar el post sin antes dejaros un enlace a un vídeo (de sólo 10 minutos) donde el experto inversor inmobiliario Juan Haro nos habla de Las 7 claves para empezar a invertir en Inmuebles. Si os interesa este mercado, aquí podéis tener el punto de partida para ir creando vuestra propia cartera inmobiliaria.
Pues nada, eso es todo lo que quería comentaros con respecto a este tema. Espero que os sirva de ayuda a la hora de decidir si queréis invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa. En cualquier caso, al menos os valdrá para aprender algo más sobre estos tipos de inversiones…
Fuente: Tambolsa
Muy interesante. La línea roja del gráfico incluye los dividendos o es solo cotización?
Excelente artículo! La verdad es que la inversión inmobiliaria ofrece muchas posibilidades para los inversores, aunque no todo son ventajas y hay que estudiar bien cada caso concreto.