Bankinter publica su nuevo Informe Inmobiliario en el que ofrece los datos y perspectivas más actualizadas del mercado de la vivienda y demás activos (oficinas, centros comerciales, logístico y empresas cotizadas). Respecto al precio de la vivienda, los analistas de Bankinter descartan que estemos al final del ciclo residencial y anticipan que los precios entran en fase de estancamiento y de leves subidas soportados principalmente por un entorno de tipos bajos.
¿Estamos ante el fin del ciclo residencial?
Los datos de vivienda han comenzado a deteriorarse en los últimos meses. En el segundo trimestre de 2019, los precios de vivienda se desaceleraron hasta +8,2% internaual (frente al +8,7% en 1T19) y las transacciones inmobiliarias cayeron un -3,5%. Especialmente malos fueron los datos de junio, con una reducción del -9,0% en el número de transacciones, debido en parte a la incertidumbre generada por la nueva Ley Hipotecaria.
Los datos que hemos conocido de julio presentan una gran dispersión: según el INE las transacciones se incrementaron un +5,6% a/a, mientras que según los notarios transacciones -21% y precios -1%.
Los precios pasarán a minimizar las subidas
Por lo tanto, no estamos ante el fin del ciclo residencial, aunque los precios de vivienda entran en fase de estancamiento (crecimientos leves).
Aunque vemos cierta sobrevaloración de la vivienda en España, de en torno al 8,8% en relación a los salarios, consideramos que los precios continuarán soportados por:
1) Desequilibrios entre oferta y demanda
2) Generación de empleo
3) Cómodas condiciones de financiación
4) Fuerte incremento de los alquileres que sitúan el esfuerzo del alquiler en línea con el de comprar vivienda
5) La rentabilidad de la vivienda por alquiler es todavía atractiva en el entorno actual de tipos bajos y de escasez de alternativas de inversión de bajo riesgo.
En conclusión, esperamos que los precios de vivienda moderen su crecimiento hasta un 5,5% en 2019 y un 1-2% en 2020 y 2021.
El valor de los activos patrimonialistas es también sostenible en este entorno.
La fase de contracción de rentabilidades (yields) ha finalizado, por lo que las valoraciones de activos dependerán de la evolución de las rentas. En oficinas esperamos que las rentas se incrementen a ritmos del 3% anual, y preferimos ubicaciones prime por su menor riesgo de desocupación.
En centros comerciales existen riesgos de rentas y valoraciones a la baja, debido al auge del comercio electrónico. Los activos logísticos son los que presentan mayor atractivo, con gran demanda y capacidad de subida de rentas.
Es más atractivo invertir en el sector a través de inmobiliarias cotizadas.
En esta fase del ciclo es más atractivo invertir in inmobiliarias cotizadas que en activos reales, por cuatro razones:
a) Mayor rentabilidad.
b) Mayor liquidez.
c) Menores costes transaccionales.
d) Menor riesgo.
Nuestra principal recomendación entre las SOCIMIs españolas es Merlin Properties.
Por Departamento de Análisis Bankinter
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