«En el mercado inmobiliario ya sólo caben operadores solventes”
Ricardo Pumar analiza los planes de la promotora andaluza Inmobiliaria del Sur en un escenario de reactivación inmobiliaria
Con casi 70 años de trayectoria, cumple dos décadas de actividad en Málaga – La firma acaba de aprobar precisamente su Plan Estratégico 2016/2020, en el que marca como objetivo potenciar áreas como la Costa del Sol para que esta provincia concentre un 30% de su actividad global.
La promotora andaluza Inmobiliaria del Sur (Insur) cumple 20 años de actividad en Málaga. Lo hace tras un ejercicio, el de 2015, en el que alcanzó a nivel andaluz una cifra de negocio de 55,84 millones de euros y un beneficio después de impuestos de 5,7 millones de euros en 2015, lo que supuso en este apartado un incremento del 62,2% sobre 2014. La firma acaba de aprobar, además, su Plan Estratégico 2016/2020 que tiene como gran objetivo la diversificación territorial, potenciando precisamente las actividades en áreas como Málaga y la Costa del Sol, donde quiere concentrar el 30% de su actividad, además de Madrid.
Cumplen 20 años de actividad en Málaga ¿Cómo fueron los comienzos y qué obras más significativas han desarrollado durante estos años en la provincia?
En 1996, siguiendo la estrategia de diversificación geográfica definida en su momento, adquirimos una importante bolsa de suelo ya urbanizado, de más de 100.000 metros cuadrados de edificabilidad, en la urbanización conocida como Los Naranjos de Marbella, en Nueva Andalucía, muy cerca de Puerto Banús. Sobre esos terrenos hemos desarrollado en distintas fases un total de 850 viviendas y un centro comercial de 7.350 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. Posteriormente, en 2002, junto con Azvi SA y Adif, adquirimos a Renfe dos parcelas de terreno (las parcelas R1 y R2) dentro del Proyecto de Compensación del Plan Especial Renfe del PGOU de Málaga, con una edificabilidad total sobre rasante de 64.800 metros cuadrados para un total de 496 viviendas. En la parcela R1, junto a la actual estación María Zambrano y con una edificabilidad de 45.000 metros, hemos desarrollado la promoción conocida como Puerta del Mar con un total de 352 viviendas, 1.800 metros de locales comerciales y 626 plazas de aparcamiento. Hemos desarrollado otras promociones, pero éstas dos han sido las más significativas.
¿Cómo ha cambiado el negocio constructor e inmobiliario a lo largo de estos años?
Ha cambiado radicalmente. Desde una actividad en donde la evolución al alza de los precios hacía buenos a los malos gestores se ha pasado a una situación en la que sólo tienen cabida los operadores solventes y profesionales, que encuentren el margen en una mayor rotación del producto y en una mayor eficiencia. No se vislumbran en el horizonte circunstancias que permitan prever un incremento general del precio de la vivienda. Por este motivo no hay más remedio que obtener los márgenes de una reducción de los costes, de una mayor rotación y de una gestión más eficiente. Hemos pasado de un mercado de vendedores, en donde se vendía todo y éstos imponían sus condiciones, a un mercado de compradores, cada día más exigente y con mucha más posibilidades de comparación y elección. Hoy en día sólo tienen salida los productos con diseño, soluciones innovadoras, buenas calidades y competitivos. En este sentido, la comparabilidad que ofrecen los portales inmobiliarios ha supuesto una gran revolución en la comercialización de los productos inmobiliarios.
¿De qué forma ha capeado Insur la crisis, que tan fuertemente golpeó a la construcción?
La actividad inmobiliaria presenta grandes riesgos y la mejor manera de mitigarlos es tener una clara orientación al largo plazo. Insur se fundó hace ya 70 años y desde muy pronto tuvo esa orientación a largo plazo, que se ha plasmado en una estrategia basada en cuatro pilares.
El primero, la consideración del suelo como materia prima del proceso productivo y adquisición sólo de suelo esencialmente finalista; el segundo, la potenciación de la actividad patrimonial, financiada esencialmente con recursos propios (beneficios no distribuidos), que genera ingresos recurrentes que permiten defenderte mejor en épocas de crisis; como tercer punto, un reducido endeudamiento y una adecuada estructura de la financiación ajena; y en cuarto lugar, la integración vertical, con una actividad de construcción de carácter instrumental, al servicio de las dos actividades principales (promoción y patrimonial).
Todos los indicadores parecen revelar una reactivación inmobiliaria, ¿lo notan también ustedes en el nivel de ventas y preventas o a la hora de plantearse nuevos proyectos?
En efecto, ya en 2014 empezamos a ver cómo muchas de las variables que afectan al mercado inmobiliario en general y al de la vivienda en particular se estaban alineando favorablemente para que se produjera la recuperación. Entre esas variables hay que destacar la mejora en el índice de confianza de los consumidores, la intensa creación de empleo, la mejora de las expectativas económicas del país, el incremento de la financiación para la compra de vivienda y la mejora de las condiciones financieras. El fin del intenso ajuste de precios y la gran liquidez existente en los mercados financieros, como consecuencia de las políticas expansivas de los bancos centrales, provoca una baja rentabilidad de las inversiones alternativas (renta fija, depósitos, etc), que empuja y anima la inversión en activos inmobiliarios. El alineamiento favorable de estas variables ha desembocado en un importante incremento de las ventas y en la inversión de nuevos proyectos. Para vender no hay más remedio que comprar y producir. En este sentido, indicar que en julio de 2015, a través de nuestra participada IDS Residencial Los Monteros SL, adquirimos dos parcelas urbanizadas y calificadas como suelo urbano consolidado por el PGOU de Marbella de 1986, con una edificabilidad residencial de 57.000 metros cuadrados y 400 viviendas.
¿Qué obras tienen actualmente en Málaga y qué planes de futuro manejan? Su Plan Estratégico 2016/2020 incluye potenciar su actividad en la provincia y en la Costa del Sol.
Actualmente tenemos en construcción 144 viviendas en la provincia de Málaga, distribuidas de la siguiente manera. Por un lado, las últimas 41 viviendas en la urbanización Los Naranjos de Marbella; por otro, 44 viviendas en la segunda fase de la promoción Alminar, en la Cerquilla de Banús, Nueva Andalucía y, en tercer lugar, 57 viviendas unifamiliares de una promoción denominada Altos del Retiro, en Churriana. En breve vamos a solicitar licencia de obra para una promoción de 153 viviendas sobre una de las parcelas adquiridas el año pasado en la zona de Altos de los Monteros de Marbella. Málaga y la Costa del Sol ocupa un lugar preeminente de nuestra estrategia futura y por eso nuestro plan 2016/2020 se plantea como objetivo que el 30% de la actividad global de nuestra compañía se desarrolle en esta provincia. Para este objetivo vamos a desplegar todos los medios necesarios.
Hablando del sector en general, ¿cree que se ha aprendido de los errores cometidos en el pasado? ¿cómo debe acometerse la nueva etapa de expansión?
Esta crisis ha servido para darnos cuenta de los importantes riesgos que presenta la actividad inmobiliaria, derivados tanto del carácter cíclico del mercado como de sus propias características intrínsecas (alto valor unitario de sus inversiones, largos períodos de maduración y intensiva en financiación). La financiación indiscriminada que conocimos en el anterior ciclo expansivo no volveremos a verla. De ahora en adelante, el sistema financiero sólo financiará proyectos viables, presentados por operadores solventes y profesionales que, además, comprometan una parte importante de recursos propios en el proyecto. La financiación bancaria, indispensable para el desarrollo de la promoción inmobiliaria, será en el futuro una verdadera barrera de entrada al sector.
¿Qué cuestiones o peticiones del sector hay pendientes de resolver con las administraciones?
Podríamos resumir las peticiones a cuatro cuestiones: la reducción de la fuerte presión fiscal que soporta la actividad inmobiliaria, la reducción de la hiperregulación a la que se encuentra sometida, la reducción de los trámites urbanísticos y la mejora de las estadísticas oficiales sobre las distintas variables que afectan al sector.
Algo sabrán cuando mientras todas las inmobiliarias quebraban o tenían que acudir a la SAREB a dar activos en dación en pago, ISUR no necesito acudir a nadie para su rescate, sobrevivió incluso ganando dinero todos los años y ahora es su despegue definitivo como se ha visto con los resultados presentados.
Es de risa que con un NAV en 16,78€ y generando beneficios recurrentes (se estima en 10M de € en 2016) este capitalizando solo 123 millones de € (PER12) y a mas de un 100% del NAV actual comunicado en la presentación al MED CAP de este año.
La caída no se justifica de ningún modo, las promociones de isur van prácticamente dirigidas a un cliente residencial, puede que le haya afectado a su actividad en la costa del sol, no obstante en aquellas zonas los compradores son diversos: Rusos, Noruegos, Alemanes, Franceses, Españoles, etc… No todo son británicos…
La costa del SOL representa solo un 30% de su actividad. Siendo Madrid , Sevilla o Córdoba el resto de su mercado.
Por técnico
1º clave superar la zona de 7,62€, segunda clave recuperar la zona de 8,32€, a partir de ahí debe volver hacia los 10€, nivel donde estaba antes de toda esta “crisis del Brexit”
Los resultados del 1º semestre serán un buen catalizador.
Gesprobolsa
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