Elevada incertidumbre sobre oficinas y centros comerciales
…que representan un 75% del GAV de Merlin Properties.
Tras la venta de sucursales de BBVA, Merlin Properties tiene una exposición elevada a oficinas y centros comerciales, que representa más del 80% del GAV. El restante 20% corresponde en gran medida a activos logísticos, que presentan sólidos fundamentales. El otro gran activo de la compañía serán los centros de datos, donde tiene previstas fuertes inversiones. Si bien, hoy en día el plan está todavía en fase inicial.
Apalancamiento significativamente inferior al resto del sector.
La gran ventaja de Merlin Properties sobre el resto del sector es su apalancamiento, significativamente más moderado. Prevemos un LTV del 31% 2022e vs c.40% de media del sector. Además, tiene un vencimiento medio de deuda superior a 5 años con el 100% de la deuda a tipo fijo (2%). Por ello, el impacto de la subida de tipos será más moderado en el corto/medio plazo.
Recomendación sobre las acciones de Merlin Properties
Mantenemos el precio objetivo sin cambios significativos en 9,4€/acción (-4% vs 9,8€/acción anterior). Incluye un escenario conservador de tipos de interés. Asumimos un bono soberano español 10A en 3,5% dic-2023 (vs 3,0% actual) y coste de deuda a largo plazo en el mismo nivel (3,5% vs 2,0% actual).
Mantenemos recomendación Neutral
Aunque Merlin Properties cotiza con un descuento del 44% sobre NAV (16,52€/acción), el riesgo de rebaja en valoración de activos es elevado. Cotiza muy en línea con nuestro precio objetivo. Por ello, mantenemos recomendación Neutral.
Por Departamento de Análisis Bankinter
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