_El cambio de tendencia del mercado inmobiliario, que se inició en 2014, se ha consolidado en el ejercicio 2015, con una significativa mejora de la demanda y una moderada recuperación de los precios.
_La escasa producción de nueva vivienda durante los últimos ejercicios está permitiendo una reducción de stock y una sensible, aunque dispar, mejoría de la actividad promotora.
_Las perspectivas para el futuro son positivas, apoyadas en una sostenida recuperación del empleo y unas favorables condiciones financieras.
_Este cambio de tendencia en el mercado inmobiliario ha propiciado la aprobación de un nuevo Plan Estratégico 2016-2020, que proyecta un fuerte incremento de las actividades del Grupo.
_A pesar de la aparición de nuevos actores, la industria de promoción residencial ha quedado muy reducida, con pocos operadores que cuenten con la capacidad técnica y financiera para aprovechar las nuevas oportunidades. El mantenimiento de la actividad y de un equipo gestor experimentado durante la crisis, junto a su buena situación financiera, están permitiendo a Grupo Insur comenzar a aprovechar esta incipiente recuperación del mercado inmobiliario.
_El beneficio neto consolidado aumenta un 62% en 2015 vs 2014 hasta 5,655,000€
_Las preventas* aumentan en un 38,6% en 2015 pasando de 38,6 millones de € a 53,5 millones de € vs 2014 aprovechando la recuperación del mercado inmobiliario.
_La deuda financiera neta se reduce un 7%, hasta los 172 MM €, frente a un GAV*2 de 439 MM €, lo que implica un LTV*3 del 39%.
_Aumenta su posición de liquidez en un 50% en 2015 vs 2014.
_Desde el ejercicio 2014 el Grupo ha adquirido solares residenciales para 1.500 viviendas y una edificabilidad de 206.295 m2 en línea con los objetivos previstos en su Plan Estratégico 2016-2020 que proyectan un fuerte incremento de la actividad.
_El Grupo mantiene su capacidad de recuperar sus tasas históricas de ocupación en la actividad patrimonial, habiendo comercializado 9.397,4 m2 en el ejercicio 2015, a los que se suman 10.589,6 m2 de 2014.
_El Consejo de Administración acordó un dividendo a cuenta de 0,06 € / acción en diciembre de 2015 y propondrá a la Junta General un dividendo complementario de 0,07 € / acción.
*1 Preventas: reservas y contratos de ventas de viviendas pendientes de entrega.
*2 GAV: valor bruto de los activos inmobiliarios.
*3 LTV: ratio deuda financiera neta sobre valor bruto de los activos.
APROBACION DEL PLAN ESTRATEGICO 2016-2020.
_ El 25 de septiembre de 2015, el Consejo de Administración aprobó el nuevo Plan Estratégico 2016-2020 de Grupo Insur, que proyecta un relanzamiento de todas las actividades y operaciones del Grupo ante el nuevo escenario de recuperación del mercado inmobiliario.
_Sus principales objetivos cuantitativos son los siguientes:
1. En la actividad de arrendamientos, elevar la tasa de ocupación de sus activos desde el 70% actual al 90% al final del ejercicio 2020, alcanzado una cifra de negocio en 2020 de 17,2 MM €.
2. En la actividad de promoción, entregar durante el período del Plan entre 2.000 y 2.500 viviendas y una cifra de negocio gestionada de 630 MM €.
3. En la actividad de gestión y construcción, generar durante el período una cifra de negocio por gestión de 15 MM € y por construcción de 220 MM €.
CONSTITUCION DE LA SOCIEDAD DESARROLLOS METROPOLITANOS DEL SUR, S.L.
_Constituida el 19 de junio de 2015 por Insur y Anida Operaciones Singulares S.A.U. (del grupo BBVA), con unos fondos propios de 22,8 MM €.
_Tiene como objeto el desarrollo de promociones residenciales, principalmente sobre parcelas de la UE1 del Plan Parcial Entrenúcleos (SEN-1) del PGOU de Dos Hermanas (Sevilla), el mayor sector de suelo urbanizado del área metropolitana de Sevilla.
_El proyecto global abarca una edificabilidad de 292.726 m2 y se prevé la promoción, en sucesivas etapas, de 2.434 viviendas.
CONSTITUCION DE LA SOCIEDAD IDS RESIDENCIAL LOS MONTEROS, S.A.
_ Constituida el 2 de julio de 2015 por Insur (50%) e inversores privados, con unos fondos propios de 12,5 MM € (actualmente desembolsados 7,1 MM €).
_ Tiene como objeto el desarrollo de promociones residenciales sobre las parcelas H e I , adquiridas por la sociedad, del Sector URP-RR-3-4 Altos Los Monteros, sector totalmente urbanizado y sus parcelas calificadas como urbanas conforme al PGOU de 1986 de Marbella.
_El proyecto comprende una edificabilidad de 51.561 m2 y se prevé la promoción, en distintas fases, de 321 viviendas
Evolución de la Cifra de Negocio y preventas
La cifra de preventas (reservas y contrato sobre viviendas pendientes de entrega) ha experimentado un crecimiento del 38,6% pasando de 38,6 MM € a 53,5 MM € en 2015.
Evolución del EBITDA
EBITDA consolidado de 16,9 MM € con un incremento del 11% respecto al ejercicio 2014.
El cálculo del EBITDA es el siguiente:
Resultado de Explotación 13.839
(+) Amortizaciones del ejercicio 2.509
(-) Excesos provisiones (170)
(+) Deterioro inversiones inmobiliarias 700
EBITDA DEL EJERCICIO 16.878 (miles de euros)
Evolución deuda financiera neta.
Reducción del endeudamiento financiero neto en 12,5 MM €, un 6,8% menos respecto del ejercicio 2014.
2015 Deuda financiera bruta 195,6
Tesorería y otros activos líquidos equiv. 24,0
Deuda financiera neta 171,6 (millones de euros)
Composición de la deuda:
(*1) Con garantía hipotecaria sobre inversiones inmobiliarias. El 38,55% del valor total de las inversiones inmobiliarias está libre de cargas.
(*2) Estos vencimientos a c/p se renovarán a lo largo del ejercicio de 2016.
_Ratio patrimonio neto sobre total del activo en 2015 del 25,1% (con inversiones inmobiliarias a precio de coste).
_Valor razonable de las inversiones inmobiliarias, incluidas el uso propio, de 302,1 MM €.
_Plusvalías latentes por importe de 170,6 MM €.
_Patrimonio neto del Grupo incluyendo plusvalías latentes netas de impuesto (25%), asciende a 206,4 MM €, lo que supondría que el balance estaría financiado en un 42,7% con fondos propios.
_GAV de 439,4 MM €, valorando las inversiones inmobiliarias destinadas a arrendamiento y uso propio por su valor razonable, según tasación de Eurovaloraciones, S.A. (302,1 MM €) y las existencias por su valor razonable, según valoración de JLL Valoraciones, S.A. (137,3 MM €).
En 2015 para determinar el GAV las existencias están valoradas por su valor razonable. En años anteriores se valoran a precio de coste
Fondo de maniobra y Liquidez.
_El Grupo ha incrementado su posición de liquidez en un 49,8%, alcanzando 24,0 MM €.
_El fondo de maniobra se ha visto reducido en 8,9 MM € por las aportaciones de la sociedad matriz a dos sociedades, cuyo objeto es la promoción inmobiliaria, que se consolidan por el método de la participación. Sin el efecto de esta reducción el fondo de maniobra se habría situado en 53,5 MM €.
VI. INVERSIONES INMOBILIARIAS Arrendamiento y rotación de activos
_Capacidad de generación recurrente de la actividad patrimonial.
_Mayor resultado de explotación de la actividad de Inversiones Inmobiliarias por mayor resultado en rotación de activos
VI. INVERSIONES INMOBILIARIAS Arrendamiento y rotación de activos (ii)
_En 2014 se formalizaron 10.589,6 m2 de nuevos contratos. Durante el ejercicio de 2015 la formalización de nuevos contratos totalizan 9.397,4 m2 , de los cuales el 55,4% corresponden a oficinas, el 43,4% a locales y el 1,2% restante a archivos.
_La tasa de desocupación media se ha situado en el 29,3%, con una tasa de desocupación en retail de 18,4% y del 33% en oficinas.
VII. PROMOCIÓN RESIDENCIAL EVOLUCIÓN CIFRA DE NEGOCIO Y PREVENTAS
_Durante 2015 el Grupo ha entregado 128 viviendas y 2 locales comerciales en diferentes promociones inmobiliarias situadas en Sevilla y su área metropolitana, Madrid, Córdoba y Marbella.
_ La positiva evolución de las ventas en la actividad de promoción inmobiliaria ha tenido su reflejo también en las preventas (reservas y contratos de venta pendientes de entrega), habiéndose alcanzado al cierre del ejercicio un volumen de preventas por importe de 53.536 miles de euros, frente a la cifra de 38.647 miles de euros al cierre del ejercicio anterior, lo que representa un incremento del 38,5%.
VII. PROMOCIÓN RESIDENCIAL PROYECTOS EN CURSO
V. OBJETIVOS PLAN ESTRATEGICO 2016-2020 ACTIVIDAD ARRENDAMIENTO (i)
Objetivos de la Actividad de Arrendamiento.
_Crecimiento de la actividad, mayores ingresos recurrentes que aporten estabilidad y diversificación.
_Elevar la tasa de ocupación desde el 71% al 90% al final de 2020.
_ Elevar la cifra de negocio desde los 11,8 MM € a 17,2 MM € al final del 2020.
_Creación de valor a largo plazo, desarrollando patrimonio desde la promoción, integrando todo el valor de la cadena, altos retornos sobre inversión.
_Inversión prevista de 58 MM €.
_Aprox. 40.000 m2 SBA, 60% en carga a finales de 2020.
_Estrategia de diversificación en una triple vertiente:
_Territorial: nuevas inversiones en Madrid y Costa del Sol
_Producto: nuevas inversiones en locales comerciales (segmento retail).
_Clientes: reconversión de activos a multi-inquilinos y reducción de la exposición a la Administración Pública.
_Mejorar la calidad del portfolio de activos, plan de adecuación y reconversión a nuevos usos, CAPEX 12 MM €.
_Incremento de la rotación para conseguir más rápida diversificación geográfica y de producto, desinversiones en activos no estratégicos por 50 MM €.
IV. OBJETIVOS PLAN ESTRATEGICO 2016-2020 ACTIVIDAD DE PROMOCION (ii)
_Consolidación de la expansión geográfica, potenciación de Madrid y Costa del Sol.
_Control riesgo acumulación de existencias, acompasando la promoción a la demanda, gestión rápida y eficiente del proceso productivo y comercial, con una estructura y procesos ya adaptados a este objetivo.
_Aprovechar el ciclo económico, mediante la compra de suelo/solares a precios reducidos.
_Inversión compra materia prima 150 MM €. TIR objetivo mínimo de los proyectos del 15%.
_Entrega de entre 2.000-2.500 viviendas en el periodo 2016-2020.
_ Colaboración con inversores privados e instituciones financieras para el desarrollo de grandes proyectos inmobiliarios.
_Cifra global de negocio gestionado 630 MM €, 45% directamente Insur o filiales, 55% JVs negocios conjuntos.
_El Grupo ya cuenta con solares para la consecución de estas cifras y tiene previsto invertir 150 MM € (de los cuales 14 MM € se han invertido ya) en el periodo 4T2015 -2020 para alcanzar dicho objetivo.
_52 MM € se realizarán entre 2016-2017, para promociones con entrega prevista antes de finales de 2020
_28 MM € cada año en los ejercicios 2018-2020 , para promociones con entregas previstas a partir de 2021.
Objetivos Actividad de Gestión y Construcción.
IV. OBJETIVOS PLAN ESTRATEGICO 2016-2020 ACTIVIDAD DE GESTION Y CONSTRUCCION (iii)
_Gestión, comercialización y construcción de proyectos inmobiliarios JVs ,aumentando y diversificando la cifra de negocio y mejorando los ratios de eficiencia.
_220 MM € de producción construcción prevista en el periodo.
_15 MM € de ingresos por gestión y comercialización para el periodo a JVs y entidades financieras.
http://www.cnmv.es/Portal/HR/ResultadoBusquedaHR.aspx?nreg=235566&th=H
Otros datos elaborados en base a la publicación de resultados.
El NAV De la compañía se sitúa en 15,77€ a cierre de ejercicio.
El GAV se refiere al valor de mercado de los activos de una empresa. Es una magnitud especialmente importante para una empresa «holding» o para aquellas sociedades que tienen participaciones de otras. Porque el GAV nos permite observar el valor de mercado de todas sus inversiones. Para el caso concreto de las empresas inmobiliarias, formarían parte del GAV elementos como los edificios con los que cuenten, el suelo y las obras en fase de construcción, entre otros.
NAV: VALOR NETO DE LOS ACTIVOS Otra de las magnitudes que se utilizan para valorar los activos de una empresa es el NAV («net asset value, en inglés). Se trata del valor neto de los activos. En concreto, el NAV es el valor de mercado de los activos (esto es, el GAV) de una empresa menos sus deudas netas (cuentas a pagar menos cuentas a cobrar, tesorería, créditos y préstamos y operaciones comprometidas).
Si dividimos el valor del NAV (valor neto de los activos) por el número total de acciones que tiene una empresa, obtenemos el NAV por acción. Esta cifra nos indicaría el valor neto de los activos de la empresa que le correspondería a cada acción de esa sociedad. Además, existen otros conceptos que los expertos vienen utilizando para ajustar aún más la valoración de los activos. Así, después de deducir los impuestos, asociados a la venta de los activos que forman el NAV, se obtiene el NNAV («net net asset value»).
_GAV = 439,4 millones de €
_Deuda financiera neta= 171,6 millones de euros
_NAV de ISUR= 267,8 millones de €
Numero de acciones: 16.971.847
NAV por accion: 15,77€
Potencial hasta el NAV: 104,01%
Comparativa con Inmobiliaria Colonial
Datos de Inmobiliaria colonial extraídos de su ultimo informe anual: http://www.cnmv.es/Portal/HR/ResultadoBusquedaHR.aspx?nreg=235123&th=H
Por técnico confirma la ruptura alcista en gráficos semanales.
Era un valor vigilado desde hace semanas, pero tampoco nos interesaba comentar nada hasta que no fuera capaz de superar los máximos de ultimas semanas en 7€.
A corto plazo la ruptura de esta resistencia debe llevar al titulo como poco a la zona relevante de 8,91€ y mas arriba 10,90€ donde se había dejado un triple techo.
NOTA: Valor no adecuado para estrategias de corto plazo.
Gesprobolsa
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