Continuamos con el informe de la evolución del sector inmobiliario español en su conjunto, con especial referencia de su comportamiento en Madrid. Puedes leer la primera parte aquí.
3. SUBINFORME DE ALQUILER
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Evolución general en España
El precio de la vivienda en alquiler en España repuntó en 2016 un 15,9%, seguido de otro incremente en el primer trimestre de 2017 de un 8,8%. De esta forma, el precio medio del metro cuadrado en España se sitúa en los 8,9 euros al mes. El precio del alquiler ha subido en todas las Comunidades Autónomas, siendo las Islas Baleares dónde el incremento ha sido mayor con un 15,9%. Por el contrario, en comunidades como Aragón o Extremadura apenas ha subido el precio del alquiler (0,4%).
Barcelona es la capital española con los alquileres más caros, situándose el precio medio del metro cuadrado en los 18,1 euros, seguida de Madrid y San Sebastián con 14,8 y 13,8 euros el metro cuadrado, respectivamente. En cambio, ciudades como Lugo o Ávila son bastante económicas si desea alquilar una vivienda en dichas capitales.
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Evolución en Madrid
La ciudad de Madrid finalizó el año 2016 con una subida interanual del 15,6%, además de terminar el primer trimestre de 2017 con una subida adicional del 2,8%, situando el precio medio del metro cuadrado en la capital en los 14,8, marcando un nuevo máximo histórico. A continuación, observamos un gráfico con la evolución de precios en el conjunto de la capital desde 2016 hasta la actualidad.
Una vez descrita la evolución de la capital en su conjunto, vamos a mostrar un gráfico de los diferentes distritos que conforman Madrid:
Destacamos dentro de todos los distritos de Madrid, cuatro barrios dónde sería muy interesante el alquiler para rentas medias-altas, estos son:
- Barrio de Salamanca: el distrito más famoso de la capital, cuenta con un precio de 17,3 euros el metro cuadrado, con un incremento desde el 2016 hasta la actualidad del 10,9%, situándose en máximos históricos.
A continuación, mostramos un gráfico que refleja la evolución del precio medio del alquiler en dicho barrio:
- Retiro: el barrio situado entre el barrio de Salamanca y el parque del Retiro, aparece como uno de los mejores barrios residencial situados dentro de la M-30. El precio medio del alquiler en esta zona es de 14,9 euros el metro cuadrado, experimentando un incremente del 10,3% desde el 2016 hasta la actualidad, alcanzando el nivel pre-crisis.
- Chamberí: el barrio más de moda de Madrid durante los últimos años experimenta una subida de precios acorde con el resurgir del barrio. Es uno de los más caros de la capital, situándose el precio 16,7 euros el metro cuadrado, aumentando un 13% desde el año 2016. Se encuentra un 1,9% de su máximo histórico.
- Chamartín: el barrio situado en la zona norte de la capital sigue en su línea histórica siendo uno de los barrios más utilizados por las rentas medias-altas. El precio se sitúa en torno a los 15,1 euros el metro cuadrado, experimentando una variación desde el 2016 del 11,1%, situándose en máximos históricos.
4. SUBINFORME DE OFICINAS COMERCIALES
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Evolución en España
Comentar brevemente que la mejora tanto del mercado laboral, como de la renta media en España, son factores que afectan directamente a la contratación de oficinas tanto en términos de compra como de alquiler. Las buenas perspectivas sobre el crecimiento de la economía española (crecimiento del 2,5%) favorecen el auge del sector de oficinas, por un aumento considerable del aumento de la demanda por parte de las grandes y medianas empresas.
Tanto Madrid como Barcelona han alcanzado niveles de contratación de oficinas por encima de la media histórica en 2016, habiéndose incrementado los precios medios. A continuación, mostramos una tabla con datos clave para comprender el incremento del sector de oficinas, centralizándonos en Madrid.
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Evolución en Madrid
El stock de oficinas en Madrid alcanzó prácticamente los 13 millones de metros cuadrados a cierre de 2016, incorporándose 16.250 metros cuadrados por rehabilitación de edificios, suponiendo un crecimiento del 0,20% del stock.
En 2016, la demanda de oficinas en Madrid cayó un 13,4% pese a la recuperación económica. Este descenso es producto de la disminución de las operaciones de gran tamaño. El 78% de las operaciones en 2016 ha sido sobre superficies cuya extensión no llegaba a los 1.000 metros cuadrados.
La tasa general de disponibilidad del mercado en Madrid se ha reducido de un 11,7% a un 11,4% a enero de 2017. En valores absolutos, la desocupación se ha reducido en 32.980 metros cuadrados, quedando disponible para ocupación inmediata 1.463.340 metros cuadrados. Por el contario, en el Centro de Distrito de Negocios (CDN) la disponibilidad ha aumentado gracias a la rehabilitación de la torre BBVA de Nuevos Ministerios.
Durante el pasado año, se produjo un incremento de las rentas del 6,9% anual en casi todas las zonas de oficinas de Madrid. La renta media del CDN o zona Prime ha ascendido hasta los 27,89 euros el metro cuadrado por mes, mientras que en la zona descentralizada (DEC) se sitúa en los 12,27 euros metro cuadrado por mes.
La construcción y promoción de oficinas en la capital para los próximos dos años superará a la registrada en años anteriores. Para el 2017, se prevé la incorporación al mercado de 82,826 metros cuadrados, y 157.753 metros cuadrados para 2018. Por volumen, destaca la sede del Banco Popular prevista para 2018, en zona descentralizada (DEC). Además, de la nueva construcción se mejorará la calidad de las oficinas vigentes por rehabilitación en un gran número de ellas.
Ante la menor incertidumbre política, la mejora de las expectativas empresariales, y la escasez de volumen contratado en 2016, se espera la firma de 540.000 metros cuadrados en el presente año. En cuanto, a los precios esperados prevemos un comportamiento heterogéneo con posibles pequeñas correcciones en DEC, mientras que en CDN los incrementos oscilarán entre el 5 y el 10%.
5. CONCLUSIONES
Para concluir, desde Aspain11 pensamos que el mercado inmobiliario en España y en la capital goza de buena salud, con un crecimiento más moderado y gradual con respecto a épocas de la burbuja inmobiliaria. Opinamos que este sector va a seguir creciendo en todos sus subsectores en los próximos años, tanto en Madrid como en todo el territorio nacional, donde es importante comparar viviendas en función de la distribución patrimonial controlando los riesgos.
Puede ser una interesante opción de inversión para los próximos años ya que aunque en bolsa nos encontremos en plena tendencia alcista y sin recorrido en renta fija, estamos muy pendientes de cuándo saltará la crisis monetaria latente en los próximos dos años.
Destacamos sobre todo, el crecimiento del alquiler en España, y en la capital con incrementos superiores en casi todas sus zonas al 10%. Por lo tanto, observamos una buena oportunidad de inversión en el alquiler tanto de viviendas como de oficinas, a través, por ejemplo, de la constitución de una SOCIMI (sociedad que ofrece unas ventajas muy interesantes, tanto fiscales como de posibles beneficios en el futuro), en donde es fundamental analizar si interesa o no interesa basándonos en un análisis fiscal.
Por el Departamento de Análisis ASPAIN 11 Asesores Financieros EAFI
www.aspain11.com
