Como todo contrato que se firma, y en el caso de la hipoteca no iba a ser menos, es fundamental, antes de firmar, leer todo el contenido, incluida la letra pequeña, y asegurarse de comprenderlo perfectamente , ya que nos comprometerá y obligará a cumplirlo.
Es obligación de la entidad bancaria el proporcionar una información clara, precisa, transparente y concreta. Si aún así tienen ustedes alguna duda, pregunten al propio banco.
Muchas personas no saben que el banco no les puede imponer la compañía tasadora que ellos quieran, ya que es un derecho del comprador el escoger (mediante consenso con la entidad) la compañía en cuestión. Es más, si el comprador posee una tasación certificada por una empresa homologada y dicha certificación sigue aún en vigor, el banco no le puede cobrar por otra nueva tasación.
El tema más delicado, y es aquí donde los bancos actúan con malas artes, es en lo referente a la contratación de productos vinculados. Resulta que a la hora de pedir una hipoteca, el banco pone como condición que hay que contratar con ellos el seguro de incendio y en muchas ocasiones el seguro de vida, incluso un plan de pensiones.
Tengan muy claro al respecto varias cuestiones:
- El único seguro que es obligatorio contratar es el seguro de incendio. Y sepan además que no están obligados a hacerlo con la aseguradora que trabaja con el banco para llevarse todos comisiones, usted lo contrata con quien quiera.
- El resto de seguros o planes de pensiones o cualquier otro producto es voluntario, no pueden imponerlo junto con la hipoteca. Eso sí, si no se contrata no duden que el banco le incrementará el tipo de interés de la hipoteca.
Así pues, aunque habitualmente se suele contratar un seguro de vida al contratar una hipoteca, por desconocimiento o por la errónea idea de que es un requisito obligatorio para que nos concedan el préstamo, sepan que es falso, que el único seguro que, por ley, hemos de contratar es el seguro de incendio (así lo recoge la Ley Hipotecaria).
La ley es muy clara al respecto y recoge que en el caso de que el titular de la hipoteca no pudiese hacerse cargo de los pagos por muerte o incapacidad, serán sus herederos los que deberán continuar encargándose de los pagos. Este precepto tan sencillo de entender, habría que recordárselo a los bancos, aunque lo saben de sobra. Pero seguirán intentando imponer un seguro de vida y además con su compañía colaboradora.
Tradicionalmente, había un truquito que muchas personas hacían cuando se veían obligadas a contratar con la compañía aseguradora que imponía el banco: aceptaban y los contrataban con el banco. Una vez se les concedía el préstamo, se pagaban los seguros durante el primer año y posteriormente se procedía a anular dichos seguros con el banco y se contrataba con otras compañías especializadas que ofreciesen esas mismas pólizas a un precio más barato o bien directamente los seguros no obligatorios no se volvían a contratar con nadie.
Pero los bancos reaccionaron, ya saben el dicho de que más sabe el diablo por viejo que por diablo. ¿Y cómo podían resolver este tema? Algunas entidades financieras exigen el cobro del seguro de vida mediante el pago de una prima única, es decir, se paga todo de golpe en un solo pago, el cual se realiza al constituirse la hipoteca, sumando el importe del seguro al capital del préstamo (con el efecto de un encarecimiento del préstamo).
Sigamos con los derechos que hay que conocer a la hora de firmar una hipoteca. Si se atraviesa por problemas, podemos decidir qué deuda se paga primero al banco. No duden que éstos les pedirán que hagan frente primero a aquellas con más riesgo de ser impagadas. No cedan, legalmente no pueden exigirles qué deuda pagar, solo ustedes pueden elegir.
Y para finalizar, decir que la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad de la orden ministerial sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios por falta de habilitación legal para regular la competencia del control de legalidad de los notarios, que pueden denegar la autorización de los préstamos hipotecarios o la inscripción de alguna de sus cláusulas cuando no cumplan la legalidad vigente, según explica en un comunicado.
Traducido al cristiano: que los notarios no podrán cambiar las condiciones de los préstamos hipotecarios y por tanto no podrán anular las hipotecas.
Ismael de la Cruz
ismaeldelacruz.es
